Устранение типичных ошибок при аренде различной недвижимости

Мы возвращаемся к теме аренды квартир и с помощью профессиональных риелторов и опытных арендаторов постараемся предостеречь тех, кто впервые ступает на скользкую дорожку съема чужого жилья, от некоторых типичных ошибок.

Главный вопрос, возникающий у всех потенциальных арендаторов - заключать ли договор? Конечно нужно заключать. Грамотно составленный договор решает многие возможные проблемы при возникновении конфликтной ситуации с хозяином квартиры. Но, подчеркнём, именно грамотно составленный, юридически точный договор и приложения к нему (о них - ниже).

С другой стороны, риск получить неприятности при аренде достаточно невелик.

Обычно в арендных сделках, заключаемых через крупные агентства, доля мошенников составляет менее 1%. Подавляющее большинство и арендаторов, и хозяев квартир не желают ходить по судам или обращаться к "неформальным" методам решения проблем, а потому "в случае чего" стараются договориться мирно. Тем более, если речь идёт об отломившейся ножке дивана или паре разбившихся тарелок.

Пожалуй, куда важней быть уверенным, что человек, которому вы собираетесь заплатить немаленькие деньги, - действительно тот, за кого себя выдаёт, т.е. хозяин квартиры. Известны случаи, когда мошенники снимали жильё на месяц, а потом, выдавая себя за хозяев, успешно сдавали его сразу нескольким желающим, беря предоплату за несколько месяцев.

По утверждениям экспертов, рекорд сдача одной такой чужой квартиры 5-ти арендаторам. В связи с этим необходимо убедиться в наличии у хозяев документов на квартиру. Это могут быть: ордер, свидетельство о собственности, договор купли-продажи или дарения. Особая тонкость связана с квартирами, полученными по наследству. Полезно знать, что наследник вступает в свои права только через 6 месяцев после смерти владельца жилья. Если арендатор хочет быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, ему придётся провести целое частное расследование.

Бывает, что только потенциальные соседи могут рассказать - кто на самом деле жил в исследуемой квартире, кто в ней может появиться и чего ждать от хозяев. К примеру, хозяева могут скромно умолчать о том, что в квартире прописан их родственник, находящийся нынче в тюрьме. Представьте, каким сюрпризом будет для него обнаружение в своём доме чужих людей! И уж тем более, каким сюрпризом такая встреча станет для съемщиков…

Но на самом деле расследование - дело утомительное и не всем доступное, поэтому, естественно, существуют специально обученные люди, готовые за некоторое вознаграждение избавить Вас от этих забот. Проще говоря, приличное агентство всегда готово заключить с арендатором договор на подбор квартиры, в котором будет закреплена гарантия юридической чистоты как жилья, так и самой сделки.

После того, как квартира выбрана, проверена, все условия согласованы, можно подписывать договор и платить деньги. Напоследок ещё одно замечание. Агентство 1000 вариантов советует представиться хозяевам вашей будущей квартиры, рассказать им о себе. Проще говоря, не быть для них просто "источником дохода". Если хозяева в какой-то мере по- человечески привяжутся к вам, им психологически намного сложнее будет сознательно причинять Вам неудобства. И - для контраста - чисто материальный совет от Дорисс-Риэлти: получив ключи, сразу проверьте, как они действуют. Узнайте, где находятся водопроводные вентили и электрические предохранители. Важно точно знать, куда бежать, если прорвёт трубу или замкнет проводку.

Если в договоре прописаны все детали Вашего пребывания в снимаемой квартире, а хозяева - люди разумные, то, скорее всего, о бумагах и юристах вспоминать не придётся. Но бывает и так, что без суда не обойтись. Как рассказал Владимир Голдин, недавно двое молодых людей, снимавших квартиру через "Доверие", устроили в снимаемой квартире маленький пожар. Экспертиза оценила ущерб в $6-8 тыс. Арендаторы даже поначалу согласились добровольно его оплатить, но потом начали тянуть время. Хозяин был вынужден обратиться в агентство и, с его помощью, в суд. Благодаря наличию соответствующего пункта в договоре шансов уклониться от расплаты у молодых людей практически нет.

В то же время, договор закрепляет и права арендаторов. Хозяева, особенно хозяева "начинающие", не всегда готовы к "естественной амортизации" своего имущества. Им бывает трудно осознать, что мебель, особенно уже послужившая свое, не станет лучше выглядеть после года использования арендаторами, что ковры имеют обыкновение несколько протираться, а посуда - биться... Поэтому помимо самого договора Владимир Голдин рекомендует заключать акт, в котором прописано - что и в каком состоянии есть в квартире и какие пределы амортизации стороны признают нормальными. Кроме того, этот акт поможет арендатору избежать обвинений в пропаже каких-то вещей хозяев.

Часто хозяева квартир требуют с арендаторов предоставления залоговой суммы на покрытие возможных поломок мебели или оплату телефонных счетов. В принципе, это нормально. Но бывают случаи, когда особо хитрые арендодатели "зажимают" эти деньги, пытаясь получить лишнюю прибыль, а арендаторам просто некогда подавать в суды: к примеру, пришло время ехать в другой город, причем достаточно срочно. Владимир Голдин поделился забавным (хотя и грустным для участников) случаем: жильцы, попав в подобную ситуацию, просто наговорили по межгороду на сумму, оставшуюся в руках нечестного хозяина. По принципу: чтоб врагу не досталось.

Выехать из арендованной квартиры несколько проще, чем въехать в неё. В принципе, можно просто на словах договориться с хозяином за месяц-два и в означенное время расстаться, оставшись довольными друг другом. Но наиболее буквоедливые граждане и здесь могут написать отдельную бумажку. В ней нужно указать, что стороны не имеют претензий друг к другу, квартира и находящееся в ней имущество хозяев возвращается в целости и сохранности, а все необходимые платежи обеими сторонами произведены. Для абсолютной уверенности в том, что у кого-то со временем не возникнет претензий, подписывать этот документ лучше в присутствии агента в офисе риэлторской компании.

Подводя итог, можно сказать, что аренда квартиры - в любом случае лотерея. Даже если участники сделки защищены договором, возможность "кинуть" и ту, и другую стороны остаётся. Но при наличии правильного и очень подробного договора появляется возможность по крайней мере как-то себя защитить. Да и мошенники не жаждут так откровенно идти на нарушение закона и подставляться под удар - а вдруг потенциальный "лох" окажется въедливым и занудным человеком, которому не жалко ради возвращения потерянных 400 баксов полгода ходить по судам?

Кстати, между частными лицами может заключаться только договор коммерческого найма (если квартира - частная собственность) или договор поднайма (если квартира муниципальная). Непосредственно договор аренды заключается, только если одна из сторон - организация. Поэтому даже заголовок документа, который Вам предлагает подписать агент, может свидетельствовать либо о его юридической грамотности, либо об отсутствии оной.

Но всё-таки, заключая договор, будьте бдительны! Включите весь свой жизненный опыт, постарайтесь понять человека, с которым Вам общаться ещё много месяцев. Если что-то мешает поверить в чистоту его помыслов - найдите другую квартиру. Дешевле обойдётся.