Кому из застройщиков жить хорошо

В течение последнего года не проходит и месяца без очередных новостей, касающихся правил и норм долевого строительства. Закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" уже давно похож на несчастное детище доктора Франкенштейна - первоначально стройный и логичный нормативный каркас оброс десятками поправок и сотнями исключений из правил. После относительно спокойного начала года середина февраля принесла очередные изменения. На этот раз они касаются девелоперов, которым могут всё-таки разрешить возводить объекты без эскроу-счетов, то есть на деньги дольщиков.

А как хорошо всё начиналось. Первоначальный проект поправок в 214-ФЗ достаточно просто и логично предполагал, что проектное финансирование и обязательное заведение эскроу-счетов коснётся только тех девелоперов, которые получат разрешения на строительство после 1 июля 2018 года. Остальным - кто получил разрешения раньше - давали возможность в течение переходного периода финансировать возведение объектов и продавать квартиры по старым нормам, чтобы не создавать турбулентность на рынке.

Вполне понятно (и вряд ли разработчики поправок в закон не думали об этом), что за июнь-2018, последний месяц регистрации по старым правилам, было выдано 1322 разрешения на строительство, примерно в 10 раз больше среднемесячного показателя. Депутаты Госдумы, Минстрой и ДОМ.РФ сделали большие глаза, картинно возмутившись "ловкачами, выводящими свои проекты из-под контроля", и оперативно внесли новые правки. Согласно новым нормам, на эскроу-счета с 1 июля 2019 года должны перейти абсолютно все застройщики, вне зависимости от даты получения лицензии на строительство.

Естественно, тут заволновалась вся отрасль, рисковавшая из-за таких законодательных качелей потерять в пучине банкротства большинство участников рынка и получить чудовищный взлёт цен. Даже Владимир Якушев, известный своим оптимизмом министр строительства и ЖКХ, признал, что из-за новых поправок треть застройщиков могут не получить банковских кредитов - то есть им не на что будет строить. И маятник качнулся в обратную сторону. Банки предложили программы мезонинного кредитования, под которые подпадают даже девелоперы без эскроу. Минстрой решил опробовать схему поэтапной выдачи средств дольщиков с эскроу-счетов ещё до окончания строительства.

Абсолютное торжество гуманизма и всепрощающей любви весьма символично накрыло застройщиков 14 февраля - глава Минстроя Якушев озвучил критерии, по которым части застройщиков будет разрешено вообще не заводить эскроу-счета и работать с деньгами дольщиков напрямую. В частности, примерным мерилом серьёзности девелопера будет 30-процентная готовность объекта. То есть достаточно выкопать котлован, закопать туда условный фундамент и наляпать пару этажей - остальное решается комиссией, а с комиссиями застройщики работать умеют.

Более того, Минстрой предлагает регионам самостоятельно устанавливать порог готовности объекта, после которого строительной компании разрешат продавать квартиры без ограничений. Какой коррупционный простор здесь открывается для местных властей - объяснять не надо.

В общем итоге основная идея поправок в 214-ФЗ - защита дольщиков от нечестных застройщиков - абсолютно не решается, потому что большая часть компаний-девелоперов весело выскальзывает из-под всех видов контроля, попутно обогащая нечистых на руку чиновников. Может, для того всё и затевалось этими же чиновниками?