Снежный ком проблем может похоронить под собой крупное жилищное строительство

Страна наконец-то вышла из новогодней комы, и пришло время собирать камни, то есть подводить итоги 2018 года и делать прогнозы на будущее. На этой неделе рынок недвижимости просто завалило тревожными сигналами, и сигналы эти - не просто тревоги алармистов, а вполне проверяемые цифры и факты. Причем они прорываются даже через фильтры таких провластных СМИ, как "РИА Недвижимость". Так что, если кто-то пока сидел в танке, пора беспокоиться всерьез. Структурные преобразования сферы недвижимости могут встать боком всей стране на годы вперед.

Ввод жилья в стране в ушедшем году упал на почти на 5% - до 75,3 млн "квадратов". Напомню, что наш совсем улетевший в облака режим по советской привычке запросил 120 млн квадратов к 2024 году. Ну и, как видите, рост налицо.

Эксперты прогнозируют снижение на треть числа застройщиков, поскольку им просто не дадут проектное финансирование. Минстрой и ДОМ.РФ соглашаются. По результатам их анализа рынка новостроек, на данный момент около 30% новостроек имеют высокую степень риска по банковскому кредитованию. Это 14,5 млн "квадратов" жилья для 250 тыс. российских семей. Читайте: потенциальные обманутые покупатели (хотя уже не дольщики).

Ипотека позволила удержать рынок относительно на плаву за счет очень рискованного пике. Смотрите сами: число ДДУ в Москве выросло за год на треть, а число ДДУ с привлечением кредитных средств - на 63%! В Питере ситуация еще хуже: число ипотечных кредитов на жилье выросло на 45%, а число ДДУ с жильем - только на 15%. При этом средняя стоимость договора ДДУ в 2018 падала - до 2,3 млн с 2,6 млн рублей. Зато средний размер ипотечного кредита рос - в 4-м квартале 2018 года на 17,5% к тому же периоду прошлого года - до 2,34 млн рублей. Соотношение абсолютно прозрачно. Жилье брали полностью на заемные. И даже это не простимулировало заемщиков взять себе жилье побольше - и вместе с ним надеть на шею кредитный хомут потяжелее.

Но и это выжимание последних соков из в целом некредитоспособного, продолжающего нищать населения не может продолжаться бесконечно. После новогодних каникул Сбер и ВТБ подняли ставки по ипотеке. По экспертным оценкам, каждый лишний процент в ипотечном кредите роняет спрос на 20%. Вот этого падения спроса теперь и ожидают в течение нескольких месяцев.

При этом снижения ставок в течение года никто не ждет - ни банкиры, ни Минстрой в лице Якушева. Греф осторожно поделился, что может снизить ставки к концу года, но всё зависит от макроэкономической ситуации, но пока этого точно делать не будет. А между тем, как высказался Николай Николаев, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, в теории банки после перехода на проектное финансирование должны снизить стоимость ипотеки - ведь деньги на эскроу-счетах будут в их распоряжении длительное время, помимо процентов по ипотеке можно заработать и на вторичном обороте. Но где ж вы в России видели, чтобы у нас цены снижали?

И на всем этом фоне наш замечательный вице-премьер Мутко ждет примерно таких же объемов строительства в 2019 году. С какого перепугу? Или ему надо отрабатывать зарплату положенным по должности оптимизмом?

То, что при всех тревожных сигналах не то что падения, а схлопывания рынка продолжаются скандалы с дольщиками, уже кажется вполне очевидным. Но при этом на первый план в этих скандалах выходит злонамеренная халатность властей. Каким образом в Сочи возвели 500 самостроев. из которых 54 дома - многоквартирные? Теперь дольщикам советуют идти в суд с исками к застройщику. А деньги давно потрачены и / или сныканы в оффшорах, к гадалке не ходи.

Недалеко от Сочи кубанская чиновница выдала разрешение на строительство без всяких технических условий на подключение к коммунальным сетям. Фирма получила от людей 21 млн рублей и строительство даже не начинала. Неужели наши чинуши уже даже видимость закона соблюдать не пытаются?

При всех этих печальных событиях и заявлениях, придавивших строительную отрасль как крещенские морозы, очень интересно читать новости о том, как в Пензенской области на обороте квитанций за ЖКУ напечатали данные о первых признаках инсульта, а спрос на особняки в элитных поселках на Рублевке вырос на 42% вместе со средним чеком на элитную недвижимость (+8%). Ну что ж, всё отлично: бедные нищают и скоро будут вызывать скорую после каждой платежки, богатые богатеют и ни в чем себе не отказывают. Если вы еще успеваете купить жилье, покупайте, но изучайте варианты под микроскопом - чтобы не лишиться последних средств на улучшение жилищных условий.