Госдума вводит драконовские нормы уже с середины 2019 года и для всех

Принятые летом этого года поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) подразумевали, помимо серьёзных изменений в схеме работы девелоперов в пользу безопасности покупателей, ещё и достаточно медленный и поэтапный переход на новые рельсы. Введение эскроу-счетов, запреты на необоснованные траты подотчётных средств и привлечение заёмных денег, усиление контроля со стороны государственных органов - эти и многие другие достаточно жёсткие меры должны были вводиться неспешно в течение всего 2019 и частично 2020 года. Это позволяло хоть как-то надеяться, что большинство девелоперов и подрядчиков успеют перенастроить производственные и технологические цепочки, отрегулировать взаимодействие друг с другом и с кредитными организациями, что в целом не должно было сильно повлиять на рост итоговой стоимости квадратного метра. Увы, как это у нас часто бывает, процесс сильно ускорили во имя популистских целей.

19 декабря Государственная Дума приняла в третьем чтении пакет поправок к многострадальному закону 214-ФЗ, существенно ужесточающих режим работы не только на новых площадках, но и на строительных объектах, получивших разрешения на строительство ещё до 1 июля этого года (то есть до вступления в силу предыдущего мощного блока поправок в закон о долевом строительстве). Напомним, первый вариант поправок предусматривал для девелоперов, успевших заранее получить право на застройку, работу по старой схеме - без эскроу-счетов, хотя и с жёстким контролем над финансовыми потоками. Благодаря этому можно было не бояться резкого сужения рынка, ухода мелких компаний и, как следствие, взрывного роста цен. Застройщики за первое полугодие 2018 года получили рекордное количество разрешений на строительство ещё по старой схеме, однако с новым пакетом поправок все эти разрешения превратились в тыкву - работать придётся сразу по-новому.

Помимо обязанности размещать деньги дольщиков исключительно на эскроу-счетах (получить эти деньги девелопер может только после сдачи дома в эксплуатацию, что влечёт мощную кредитную нагрузку), каждый застройщик для каждого объекта ещё до начала его возведения и получения РНС (разрешения на строительство) должен сдать в Единую информационную систему (ЕИСЖС) полную проектную документацию и результаты инженерных изысканий на участке. Учитывая, что в ряде случаев начать эти изыскания возможно только после получения РНС, и принимая во внимание огромные затраты на эти действия (ещё без гарантии получения РНС), понятно, что мелкие и даже средней руки девелоперы просто не потянут такие нагрузки и будут вытеснены с рынка.

По мнению большинства участников и аналитиков рынка, поспешно принятые в предновогодние дни популистские поправки в закон 214-ФЗ нужны исключительно депутатам и чиновникам для победных годовых отчётов. В реальности из-за повысившихся издержек и необходимости привлекать заёмные средства многие застройщики могут приостановить планировавшиеся проекты, чтобы понаблюдать за развитием ситуации. Оставшиеся девелоперы для оправдания возросших расходов повысят цену продажи конечного продукта (квартир, апартаментов, нежилых помещений) в среднем от 10% до 20%.