Цены вверх, рынок вниз

Противоречивый 2018 год подходит к концу. Это был год ажиотажного спроса, но не по причине хорошей жизни населения, а по причине страха перед ростом цен, перед стагнацией строительства и, в первую очередь, перед повышением ставок по ипотеке. Своих-то денег у нас в массе нет.

И страхи россиян, как показывают реальность и ближайшее будущее, совсем не беспочвенны.

Ровно сегодня ЦБ поднял ключевую ставку еще на 0,25% - до 7,75%, из-за инфляционных рисков. Ажиотажа вокруг этой новости не поднялось, потому как практически все этого ждали. Тем не менее, последствия очевидны: подъем ставок по ипотечным кредитам и ослабление фактора ипотечного драйвера для строительной отрасли и рынка недвижимости в целом. И хотя госпожа Набиуллина оговорилась, что это совсем не тренд на ужесточение, у нас, как правило, отношение к заявлениям властей должно быть такое: послушай и сделай наоборот.

Весь уходящий год люди закупались лихорадочно: сроки экспозиции предложений сократились до неприличия, чуть ли не до недели. Выбор перед людьми стоял простой - или взять квартиру в ипотеку сейчас, или не взять никогда. В годовом выражении количество выданных кредитов выросло в два раза. На рынке "рулили" однушки и эконом-сегмент в целом: денег-то нет. В итоге число договоров ДДУ на рынке московских новостроек с января по октябрь достигло 62,2 тысячи против 41,9 тысячи договоров в прошлом году. Вместе с вынужденными влезать в кабалу ипотечниками на рынок потянулись и инвесторы, встревоженные очередными скачками рубля.

Разумеется, такой лихорадкой воспользовались продавцы и первички, и вторички. Если первичку, особенно в Москве, сдерживало обилие проектов: застройщики тоже попытались подстелить соломки и запустить максимум объектов по старым правилам "долевки", - то вторичке в целом ничего не угрожало и было куда расти. В итоге цены поднялись в большинстве регионов, средняя по стране цена увеличилась на 6%.

Что нас ждет в 2019 году? Если кратко: цены вверх, а рынок - вниз. В секторе вторички ушли с рынка самые бюджетные предложения, а при дорожающей ипотеке и сокращении реальных доходов на более дорогие квартиры и дома покупателей нет.

В секторе первички творится вообще, простите, полный привет. На днях застройщиков напугали тем, что на эскроу-счета переведут все проекты, а не только те, которые стартуют после 1 июля 2019 года. Отрасль штормит по-страшному, как всё обернется и кто выберется из этой передряги целым, предсказать крайне тяжело.

В то же время эта законодательная революция, а также повышение НДС и инфляция не могут не привести к повышению цен в целом по рынку - по оптимистичным прикидкам, на 3-8%. Но число сделок при этом снизится на 10-15% - и первые признаки падения спроса уже налицо.

Ну что вам сказать? Удается оформить жилье под елочку в этом году да еще по старым ставкам? Пейте шампанское с полным правом, но не забудьте протрезветь к работе, чтобы было чем выплачивать кредит. Всем остальным, возможно, придется либо серьезно раскошеливаться, либо ждать у моря погоды - в стране, которую метко и справедливо называют "сырьевой компанией".