Конец прекрасной эпохи, что будет с рынком недвижимости при дорогой валюте и ипотеке

Ключевая ставка Центробанка РФ, от которой зависит в том числе средний уровень ставок по ипотечным кредитам в российских банках, неуклонно снижалась в течение трёх лет. Однако с марта 2018 года этот показатель застыл на уровне 7,25% на фоне всё новых и новых пакетов санкций со стороны многих стран мира. И вот, кажется, стабильность подходит к завершению: многие эксперты ожидают, что 14 сентября Совет директоров ЦБ РФ примет решение о повышении ключевой ставки, впервые с 2014 года. С учётом введения новых правил строительства и резких скачков курсов евро и доллара небольшие банки, острее и быстрее всех реагирующие на дурные вести, уже заявили о повышении процентных ставок на свои ипотечные продукты. Теперь пришла очередь гигантов.

На Восточном экономическом форуме во Владивостоке глава Сбербанка Герман Греф открытым текстом озвучил свои планы - из-за нынешней ситуации на рынке крупнейший банк страны может повысить ставки по ипотечным и потребительским кредитам. Учитывая, что в сфере предоставления ипотечных кредитов и непосредственного финансирования девелоперов Сбербанк является ключевым игроком, контролируя более половины этого рынка, примеру лидера последуют и другие банки. Почти со стопроцентной уверенностью можно сказать - дешёвой ипотеки больше не будет, несмотря на оптимистические заявления крупных чиновников.

К чему это приведёт в краткосрочной перспективе, догадаться нетрудно. Первая реакция большинства потенциальных покупателей, как на свои, так и на заёмные деньги - брать, пока не подорожало. В ближайшие пару месяцев эксперты рынка недвижимости ожидают всплеска ипотечных покупок - те, кто терпеливо ждал снижения кредитных ставок до приемлемых цифр, понимают, что можно упустить и то, что есть. Активизируются и приобретатели жилья с собственными средствами - нестабильная экономическая ситуация, падающий рубль и неопределённость с грядущими жёсткими санкциями подстёгивают спрос на недвижимость, как на реальное жильё, так и в качестве инвестиций. По словам экспертов, деньги потенциальных покупателей хранятся в основном в рублях, и на фоне обесценивания национальной валюты приобретение квартиры выглядит весьма разумно.

Однако дальнейшее будущее выглядит весьма мрачно - если девальвация рубля и общее стагнирование экономики при нарастающем давлении санкций продолжатся, ипотечные ставки взлетят до небес. Так как повышение цен на массовое жильё практически неизбежно (из-за новых правил для застройщиков, роста НДС и ужесточения кредитной политики банков), общий спрос на жилую недвижимость в начале 2019 года может критически снизиться. В сегменте эконом-жилья на данный момент едва ли не три четверти покупок совершаются на заёмные деньги. При дорогой ипотеке число покупателей уменьшится в разы, следовательно, упадут и доходы компаний-застройщиков, выводящих на рынок всё новые и новые проекты. А это значит: задолженности перед банками, банкротства, замороженные на уровне котлованов жилые комплексы, митинги дольщиков и дальше в лес.