Лафа кончилась? Зафиксирован рост ипотечных ставок

Впервые с января текущего года прервалось непрерывное снижение средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам. В июле эта ставка впервые увеличилась с рекордно низких июньских 9,48% до 9,57%. Скажется ли это на рынке недвижимости? Чего ждать дальше?

Ипотека все эти кризисные годы поддерживала на плаву первичную недвижимость, а сейчас просто паровозом вытягивает вторичку (+82% в денежном выражении за полгода). После многократного снижения ключевой ставки регулятор остановил ее в марте на уровне 7,25%, хотя население и банки ждали дальнейшего снижения. Подстегивала ипотечный рынок и "долевая лихорадка": застройщики спешили заложить и продать по старым правилам как можно объектов, а дольщики стремились быстрее купить свои квартиры.

Ныне предпосылки для дальнейшего снижения ключевой, а потом и ипотечной ставки так и не появились, хотя Минстрой и Президент вещали о вполне возможном и реальном понижении ставок по жилищным кредитам до 7-8%. Напротив, чуткие к потере своих кровно нажитых денежек банки среагировали на факторы возможного повышения ключевой ставки, на повышение курсов валют к рублю, на очередную порцию санкций и инфляционные риски. Первым "дал слабину" Райффайзен-банк, на подходе и более крупные, системно значимые игроки со Сбером во главе. Минстрой на ходу переобулся и теперь не исключает дальнейшего роста ставок.

Мнения аналитиков по поводу того, чем это грозит рынку недвижимости, разделились. С одной стороны, повышение пока не столь значимое, чтобы спугнуть покупателей, у которых своих денег на жилье так и не появилось. Напротив, начавшееся повышение может именно сейчас подтолкнуть колеблющихся быстрее оформить персональную кабалу. Пока сохраняются прогнозы на рекордные полтора миллиона кредитов по итогам года на сумму 3 трлн рублей.

С другой стороны, эффект несомненно будет, часть экспертов относит период его проявления на вторую половину 2019 года.

Причины для повышения цен на недвижимость, падения рынка и трудностей у девелоперов есть. Во-первых, заморочки перехода на проектное финансирование и эскроу-счета уже сами по себе ведут к повышению стоимости (озвучивались пугающие цифры и в 30%). Если к этому на фоне сложной экономической ситуации добавится удорожание ипотеки, спрос закономерно упадет.

Помимо того, уже сейчас на рынке наблюдается необычная ситуация, когда вторичка значительно опередила первичку по объему привлеченных ипотечных средств и по динамике. В прежние годы ипотечники отдавали предпочтение новому жилью. Видимо, весь шум вокруг долевки, громкие банкротства последнего времени побудили покупателей предпочесть изначальные риски вторички рискам недостроя и отмены субсидий на ипотечные кредиты.

Если негативные тренды продолжат проявляться и усиливаться, нам вполне грозит стагнация, вероятнее всего, к концу 2018-2019 году.

А между тем, спрос в стране есть и на ипотеку, и на первичку. В благоприятных условиях последних двух лет рос и первичный, и вторичный сегмент. В столице с января по июль число сделок с новостройками увеличилось на 50% к аналогичному периоду прошлого года. Бурно рос ипотечный рынок, вызывая даже опасения насчет пузыря.

Увы, в условиях, когда банки всячески ублажают и обещают разделить с ними риски проектного финансирования, а людям прозрачно намекают, что все риски вложений в строительство они должны брать на себя и государство не должно финансировать недострои, надеяться на то, что нам с вами опять "сделают" дешевую ипотеку за счет госпомощи, не стоит. Как только ветер на рынке сменится, мы по полной будем платить за благоденствие властной и финансовой элиты.