Ипотека больше не берут, будет ли она дальше поддерживать рынок?

  • Аналитики риелторских компаний зафиксировали первые звоночки конца ипотечного бума. Если он затихнет, кто тогда поможет строительной отрасли?

     После пиковых майских значений для вторичного рынка (доля сделок с участием ипотеки 38,2%) число ипотечных сделок и их процентное выражение стало уменьшаться, зафиксировали специалисты "Инком-Недвижимости".

    Это закономерно. Напуганные 1 июля девелоперы наполучали разрешений на строительство на пять годовых московских объемов, а покупатели, соответственно, пользовались низкими ипотечными ставками, которые для многих стали вполне комфортными. Этот перегрев рынка спровоцировал даже некоторый рост цен. Но всё хорошее когда-нибудь заканчивается.

    О том, что даже сохраняющиеся ставки от 9% годовых не радуют покупателей, говорят результаты соцопросов. По данным НАФИ, 61% россиян, почти две трети, не готовы брать ипотеку по действующим банковским ставкам. 39% готовы - и эта цифра по сравнению с 2016 годом никак не изменилась. 20% хотели бы взять ипотечный кредит под 6% годовых, под 9-10% годовых - это уже только 6% опрошенных, а при ставках более 15% - лишь 1% респондентов.

    Таким образом, процент готовых взять ипотеку не растет - реальные доходы стагнируют. А у властей нет возможности дальше снижать ключевую ставку, чтобы не разогнать инфляцию. Кроме того, рубль по-прежнему сильно зависит от режима санкций, ближайшая порция которых последует уже 27 августа.

    Если санкции хорошо ударят по системообразующим банкам с госучастием - они поднимут ставки по ипотечным кредитам. ЦБ также может поднять ключевую ставку, чего не делал уже давно - чтобы не спустить с цепи инфляцию.

    При этом неблагоприятном прогнозе нам никак не получается ждать 6%-ной ипотеки.

    И хотя прогнозы на рекордный объем выданных в этом году ипотечных кредитов в 3 трлн рублей пока сохраняются, рост цен, если и будет, то умеренным - отсутствие реальных располагаемых доходов у населения, их роста не позволит даже относительно дешевой ипотеке сломать тренд безденежья.

    А на первичке и вовсе, вполне вероятно, уже осенью стартанет ценопад - в сегменте новых проектов, которые сейчас будут волной запускать по полученным загодя разрешениям на строительство. Сдерживают первичку от роста цен и недавние длящиеся скандалы с крупными застройщиками МО и ЛО. Покупатели даже частично перетекают во вторичку.

    Продавцы вторичной недвижимости все неохотнее торгуются и дают дисконт - а число дешевых лотов по сравнению с 7% в 2016 году упало до 3%. То есть с рынка уходят самые привлекательные предложения. А над остальными люди, у которых доходы не растут, восемь раз подумают.

    Какое-то время спрос на волне ипотеки поддержит цены, даже простимулирует ценовой рост привлекательных предложений. Уже в следующем году при неблагоприятном сценарии мы, возможно, увидим стагнацию вторички и падение цен на первичную недвижимость, которое строители будут компенсировать снижением объемов нового строительства.

    Девелоперы могут вообще "замереть" в ожидании более тонкой настройки новых правил жилищного строительства. Ситуация тогда выйдет совсем патовая: денег у людей нет, ипотеку брать не на что, а жилье дорожает, потому что его мало строят, а вторичка изнашивается. И те немногие счастливые жильцы, которые будут въезжать в квартиры, построенные по новым правилам, никак не решат жилищную ситуацию в масштабах страны.

  • Дата публикации 25 августа 2018
  • Дата обновления --

Поделиться

  • Распечатать
  • Пожаловаться