Ипотека больше не берут, будет ли она дальше поддерживать рынок?

Аналитики риелторских компаний зафиксировали первые звоночки конца ипотечного бума. Если он затихнет, кто тогда поможет строительной отрасли?

 После пиковых майских значений для вторичного рынка (доля сделок с участием ипотеки 38,2%) число ипотечных сделок и их процентное выражение стало уменьшаться, зафиксировали специалисты "Инком-Недвижимости".

Это закономерно. Напуганные 1 июля девелоперы наполучали разрешений на строительство на пять годовых московских объемов, а покупатели, соответственно, пользовались низкими ипотечными ставками, которые для многих стали вполне комфортными. Этот перегрев рынка спровоцировал даже некоторый рост цен. Но всё хорошее когда-нибудь заканчивается.

О том, что даже сохраняющиеся ставки от 9% годовых не радуют покупателей, говорят результаты соцопросов. По данным НАФИ, 61% россиян, почти две трети, не готовы брать ипотеку по действующим банковским ставкам. 39% готовы - и эта цифра по сравнению с 2016 годом никак не изменилась. 20% хотели бы взять ипотечный кредит под 6% годовых, под 9-10% годовых - это уже только 6% опрошенных, а при ставках более 15% - лишь 1% респондентов.

Таким образом, процент готовых взять ипотеку не растет - реальные доходы стагнируют. А у властей нет возможности дальше снижать ключевую ставку, чтобы не разогнать инфляцию. Кроме того, рубль по-прежнему сильно зависит от режима санкций, ближайшая порция которых последует уже 27 августа.

Если санкции хорошо ударят по системообразующим банкам с госучастием - они поднимут ставки по ипотечным кредитам. ЦБ также может поднять ключевую ставку, чего не делал уже давно - чтобы не спустить с цепи инфляцию.

При этом неблагоприятном прогнозе нам никак не получается ждать 6%-ной ипотеки.

И хотя прогнозы на рекордный объем выданных в этом году ипотечных кредитов в 3 трлн рублей пока сохраняются, рост цен, если и будет, то умеренным - отсутствие реальных располагаемых доходов у населения, их роста не позволит даже относительно дешевой ипотеке сломать тренд безденежья.

А на первичке и вовсе, вполне вероятно, уже осенью стартанет ценопад - в сегменте новых проектов, которые сейчас будут волной запускать по полученным загодя разрешениям на строительство. Сдерживают первичку от роста цен и недавние длящиеся скандалы с крупными застройщиками МО и ЛО. Покупатели даже частично перетекают во вторичку.

Продавцы вторичной недвижимости все неохотнее торгуются и дают дисконт - а число дешевых лотов по сравнению с 7% в 2016 году упало до 3%. То есть с рынка уходят самые привлекательные предложения. А над остальными люди, у которых доходы не растут, восемь раз подумают.

Какое-то время спрос на волне ипотеки поддержит цены, даже простимулирует ценовой рост привлекательных предложений. Уже в следующем году при неблагоприятном сценарии мы, возможно, увидим стагнацию вторички и падение цен на первичную недвижимость, которое строители будут компенсировать снижением объемов нового строительства.

Девелоперы могут вообще "замереть" в ожидании более тонкой настройки новых правил жилищного строительства. Ситуация тогда выйдет совсем патовая: денег у людей нет, ипотеку брать не на что, а жилье дорожает, потому что его мало строят, а вторичка изнашивается. И те немногие счастливые жильцы, которые будут въезжать в квартиры, построенные по новым правилам, никак не решат жилищную ситуацию в масштабах страны.