Ипотечный "пузырь" созрел: ситуация с кредитами копирует положение 2008 года

Многие помнят, с чего начался затяжной финансовый кризис в 2008 году, от которого наша экономика так толком и не оправилась. Помимо эха лопнувшего ипотечного "пузыря" в США, подтолкнувшего финансовые рынки в пропасть, на ситуацию тогда сильно повлиял такой же "пузырь", раздувшийся на отечественном рынке жилой недвижимости. Число ипотечных займов непрерывно росло на фоне снижения реальной стоимости квартир и начавшейся рецессии в экономике в целом. Ничего не напоминает?

Специалисты компании "Инком-Недвижимость" опубликовали отчёт о состоянии ипотечной сферы в Москве, и обнадёживающих новостей нет. Средний объём банковского жилищного займа составил 4,2 миллиона рублей - на 13,5% больше, чем в 2014 году и максимум за всю историю современного рынка недвижимости в столице. Более того, сегодня эта цифра сопоставима со стоимостью дешёвой "однушки" в Старой Москве. Уже почти треть объектов (31,5%), по данным аналитиков "Инком-Недвижимости", приобретается в ипотеку, что также является рекордом.

Несмотря на опасения и предупреждения Центробанка, отечественные кредитные организации продолжают наращивать объём таких займов, снижать ипотечные ставки и, конкурируя за клиентов, уменьшать размер первоначального взноса - вплоть до его полного отсутствия, что привлекает людей с минимальной платёжеспособностью.

При этом отрасль жилищного строительства, как и вторичный рынок, продолжают стагнировать который год подряд, и это касается не только столицы, но и регионов. Стоимость российской "вторички" снижалась десять кварталов подряд, средняя цена квартиры масс-сектора за 2017 год составила 1,75 млн рублей - это показатель уровня 2011 года. В декабре на рынке наметился небольшой положительный тренд, эксперты прогнозировали рост на 10-15% по итогам первого квартала 2018 года. Однако очередной раунд санкций в отношении российских компаний и резкий скачок стоимости валют на фоне очередного обострения в сирийском военном конфликте отпугнули многих потенциальных покупателей, особенно тех, кто держит свои сбережения в евро и долларах. Тактика выжидания таких покупателей привела к тому, что уровень продаж жилья остался на уровне прошлого года или даже ниже.

При том, что реальных приобретателей жилья стало меньше, а "ипотечников" намного больше, серьёзно растёт число минимально платёжеспособных потенциальных покупателей. Имеются в виду заёмщики, берущие ипотеку без первоначального взноса. Люди стремятся приобрести самую дешёвую квартиру (за те самые 4-5 миллионов), они способны оплатить накладные расходы по сделке и страховку, однако денег на первый взнос у них нет. Всё это происходит на фоне снижения реальных доходов большей части населения - то есть растут риски задержки ежемесячных платежей вплоть до полного отказа заёмщиков от выплат. По словам Сергея Шломы, руководителя департамента вторичного жилья "Инком-Недвижимости", в целом ситуация напоминает 2008 год - десять лет назад предкризисный рынок недвижимости выглядел очень похоже.

К чему это привело, объяснять никому не надо. Сегодня мы имеем ещё более дешёвую ипотеку, ещё более активное падение рынка и ещё менее платёжеспособных граждан. Добавим сюда усиливающееся влияние международных санкций и соответствующее падение основных финансовых рынков, и получим гремучий коктейль - расхлёбывать который в итоге придётся всем нам.