На российском рынке недвижимости продолжается рецессия

Нисходящее ралли ставок по ипотечным кредитам в 2017 году никак не помогло отечественному рынку жилья выбраться из болота стагнации. Рост числа сделок купли-продажи квартир по ипотеке помог только немного сгладить кризисные явления в отрасли, да и то меньше чем в четверти регионов страны. Большая часть территории России продолжает оставаться для застройщиков, риелторов, продавцов и покупателей жилья неблагоприятной зоной.

Специалисты риелторской организации "Метриум" (участника международной группы CBRE) представили общественности подробную аналитику всероссийского рынка недвижимости в целом по стране и по регионам за 2017 год. Результаты, мягко говоря, не слишком радужные. Особенно это касается продаж жилья в новостройках. Число купленных по договорам долевого участия квартир в новых домах сократилось на 0,3% по сравнению с 2016 годом. И это несмотря на грядущее ужесточение государственной политики по отношению к продажам по ДДУ и, соответственно, активную деятельность девелоперов и риелторов.

За прошлый год по всей стране было заключено около 700 тысяч договоров "долёвки" - сравните с предкризисным 2014 годом, когда по ДДУ было продано на 17% больше, почти 850 тысяч квартир. После мощнейшего обрушения рынка недвижимости в 2015 году (всего 680 тысяч продаж) отрасль впала в коматозное состояние и четвёртый год не может из него выйти. Не спасают ни программа реновации, "уронившая" стоимость квадратного метра, ни резкое снижение процентных ставок по ипотечным продуктам.

Эксперты "Метриум" считают, что падение средневзвешенной ставки до 9,8% годовых простимулировало не столько покупку жилья, сколько перекредитование заёмщиков, взявших ипотечный займ в предыдущие годы. Среди тех, кто брал реальное жильё в ипотеку, большинство предпочло вторичные варианты. Число сделок с новостройками с использованием банковских кредитов возросло всего на 2%, тогда как общее число продаж по ипотеке выросло за год на 27%.

Ещё один важнейший вывод аналитиков рынка недвижимости - в России продолжается активная концентрация экономически активного населения в крупнейших городах и агломерациях. Половина всех сделок с новостройками (49%) была заключена всего в шести (!) из 82 российских регионов. В лидерах, естественно, Московская агломерация - при общей печальной ситуации в стране спрос на новостройки в столице вырос на 46%, а область стала лидером по количеству продаж по ДДУ (95 тысяч сделок). Остальные успешные регионы также не вызывают удивления: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край, Новосибирская область, причём в последних трёх субъектах спрос немного упал за год.

Самое печальное, что специалисты не видят никаких драйверов развития рынка первичного и вторичного жилья. По их мнению, 2018 год пройдёт в том же духе, что и предыдущие: падение цен из-за перегретого рынка в крупнейших городах, рецессия в депрессивных регионах, усугублённая снижающимися доходами населения. Только дальнейшее снижение ставок по ипотеке, возможно, поддержит отрасль на плаву. Но большой вопрос, есть ли кому еще пользоваться ипотекой даже на таких супервыгодных условиях.