Мыльный пузырь или двигатель экономики: к чему приведёт взрывной рост ипотечного кредитования

2017 год ознаменовался крупнейшим за последние несколько лет переформатированием рынка недвижимости. Сегмент вторичного жилья погрузился в глубокую стагнацию, резко выросла доля нового жилья, а главное - рекордно упали процентные ставки по ипотечным банковским продуктам. Поэтапное снижение Центробанком ключевой ставки в течение полугода до 7,75% привело к тому, что впервые в новейшей истории России средний процент по ипотеке составил менее 10%.

Как следствие, за первые 10 месяцев 2017 года было выдано более 800 тысяч кредитов на жильё, общая сумма займов превысила 1,5 триллиона рублей - это на 30% больше, чем за 10 месяцев 2016 года и уже больше, чем за весь 2016 год. Предварительные цифры ноября (ещё 110 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 230 миллиардов рублей) и продолжающаяся тенденция роста позволяют говорить о том, что 2017 год установит рекорд по доле ипотеки в продажах жилой недвижимости.

2018 год, по предположениям экспертов, продолжится в том же духе. Столь желанная ставка по ипотечным банковским продуктам в 6%, о реальности достижения которой говорили применительно к 2020-2022 годам, может стать реальностью уже в этом году. Следовательно, жильё в кредит смогут себе позволить намного больше российских семей, что, учитывая растущий сектор строительства нового жилья, действительно сможет подстегнуть экономику страны. Однако всё не так просто.

Во-первых, сравнивая предварительные показатели за год, можно заметить: число выданных кредитов выросло более чем на 25%. При этом совокупная задолженность россиян банкам увеличилась всего на 10%. Это означает только одно: довольно приличная часть ипотечных продуктов берётся только для того, чтобы оплатить старые кредиты. Рефинансирование ипотеки в крупнейших банках России стало в 2017 году одним из самых востребованных финансовых продуктов. Доля в продажах по итогам года составила от 10 до 45% в зависимости от банка. Реальные кредиты для непосредственной покупки жилья берутся не в таких уж огромных количествах, чтобы стать реальным драйвером роста экономики.

Во-вторых, в условиях продолжающегося снижения уровня реальных доходов большинства граждан снижать ипотечную ставку и стимулировать приобретение жилья в долг - крайне неоднозначный метод оживления экономики. Напомним, похожий сценарий развивался в США в середине 2000-х годов. На фоне стагнирующей экономики банки массово выдавали дешёвые ипотечные кредиты не самым обеспеченным слоям населения. Гигантский ипотечный “пузырь” после начала массовых неплатежей по кредитам лопнул в 2008 году с такой силой, что ударная волна прошлась по всем экономикам мира, а отголоски продолжают ощущаться в России и сегодня.

Государственные органы при этом противоречат друг другу. АИЖК в декабре активно отвергало малейшую возможность роста “пузыря”, говоря о высоком качестве банковских ипотечных портфелей. В это же время Центробанк объявил о назначенном на январь-февраль 2018 года стресс-тестировании ипотечных портфелей крупнейших банков страны. Одни говорят об абсолютной надёжности этого сектора экономики, другие немедленно бросаются проверять, так ли велика эта надёжность. Поживём - увидим, что принесёт нам 2018 год.