Благими намерениями? Долевое строительство исчезнет в течение трех лет

Власти всех уровней давно разбираются с проблемой обманутых дольщиков - и разобраться никак не могут. Но теперь по этой долгоиграющей проблеме принято совсем уж кардинальное решение.

На официальном сайте президента РФ появилось поручение премьер-министру, главе ЦБ и гендиректору АИЖК - до 15 декабря предложить меры для постепенного замещения строительства с долевым участием граждан на проектное финансирование, которое будут осуществлять банки. Кроме того, Д. Медведеву нужно до 1 декабря придумать, как защищать членов ЖСК, а также как взыскать ущерб за долгострои с самих застройщиков и увеличить ответственность региональных властей за многочисленные долевые "кидалова".

Проектное финансирование - это то же кредитование, но обычно оно отличается более низкими процентными ставками, а также поэтапным предоставлением средств девелоперам. В цивилизованных странах этот механизм успешно работает. Польза от его внедрения у нас очевидна - риски вложиться в стройку и остаться у разбитого корыта почти исключаются. Но так ли всё благостно?

Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять: переход на новую схему финансирования строительства поднимет цены. Потому что невозможно будет сделать то, за что простые россияне "любили" долевку - купить квартиру на этапе строительства на 15-20% ниже ее финальной стоимости. Но есть и другие следствия.

При текущей ключевой ставке Центробанка и ставках кредитования в банках застройщикам получить "дешевые" и "длинные" деньги нереально. Кроме того, банки наверняка предъявят строительным компаниям перечень требований, которым надо соответствовать, чтобы получить в свое распоряжение кредитные средства. И эти требования уберут с рынка малые и средние фирмы. А это означает монополизацию, тот же рост цен и падение качества.

Покупателям и нынешняя стоимость жилья по ДДУ - это кредитная кабала на долгие годы, которая съедает минимум треть семейного бюджета. А при росте цен на жилье ипотека становится еще более неподъемной. Также на фоне снижения покупательской способности увеличится спрос на аренду жилья. Поскольку этот рынок у нас почти полностью дикий и государство никаких интервенций в виде качественного жилья по соцнайму для всех граждан не предпринимает, неминуемо вырастет и стоимость аренды. Соответственно, мы возвращаемся к стародавним традициям, когда все больше семей будут жить двумя-тремя поколениями под одной крышей. Социальному климату это точно не на пользу.

Риелторам новые правила игры - тоже весомый удар. Многие из них зарабатывают в основном на продажах квартир на этапе строительства. Без этого куска пирога число риелторов уменьшится так же, как и число строителей.

Переходный период в любом случае будет непростой. Конечно, все названные негативные сценарии можно свести к минимуму, вовремя подстелив соломки: снизить ключевую ставку без разгона инфляции и поставить банкам пределы по процентам на ипотечные кредиты и проектное финансирование; возможно, ввести государственное софинансирование этих кредитов; до точностей отрегулировать правила игры, определить четкие требования к банкам-инвесторам и застройщикам-кредиторам. К сожалению, как показывает практика, именно так у нас и не будет. А это значит, что рынок ждет очередная как минимум стагнация.

А ведь можно было оставить долевое софинансирование, но ввести в него нормальные гарантийные механизмы. И власть даже пошла по этому пути, худо-бедно придумав компенсационный фонд дольщиков. Но в юбилейный революционный год власти тоже решили совершить очередную революцию.