Зачистка рынка: монополизация строительной отрасли может обанкротить мелких и средних девелоперов

Эксперты рынка недвижимости, анализируя распределение продаж в новостройках между девелоперами, приходят к выводу: сектор нового жилья неуклонно консолидируется, если не монополизируется. В частности, на пять крупнейших столичных застройщиков приходится более половины проданных в Москве квартир. Похожие процессы идут и в Подмосковье, и в Санкт-Петербурге - несколько крупных компаний постепенно подминают под себя рынок, вытесняя мелких и средних застройщиков.

Согласно аналитическому исследованию, в период с 1 января по 30 сентября 2017 года на территории Москвы было заключено чуть больше 25 тысяч договоров долевого участия. Почти 13 тысяч из них, то есть больше половины, покупатели заключили с пятью крупнейшими девелоперскими компаниями, приобретая квартиры и апартаменты в возводимых ими жилых комплексах. В области ситуация схожая: на пять компаний-лидеров пришлось почти 25 тысяч сделок из 49 тыс. В северной столице цифры ещё более показательные - почти 20 тысяч продаж из 36 тысяч на счету пяти "китов" рынка.

Эксперты говорят о том, что средние и мелкие девелоперы не выдерживают нарастающей конкуренции со стороны мощных игроков отрасли, и число их будет только сокращаться, в том числе путём банкротств, что вряд ли положительно повлияет на рынок. В среднем за месяц в каждом объекте (здании или ЖК), возводимом лидерами рынка Москвы, продают от 70 до 150 квартир и апартаментов. Этот же показатель по объектам девелоперов второго-третьего эшелона редко превышает десять сделок в месяц.

Специалисты отмечают, что такие небольшие цифры продаж нормальны для ЖК уровня "премиум", однако они фиксируются и на большом числе объектов эконом- и комфорт-класса. Это может привести к серьёзным финансовым проблемам застройщиков, вплоть до ухода с рынка и даже банкротства. Кроме того, уже сейчас наблюдается затоваривание в сегменте новостроек: переизбыток предложения при падающем спросе также не идёт на пользу рынку строящегося жилья, учитывая, что эта ситуация может продлиться на несколько следующих лет.

Основные застройщики (та же группа "ПИК" с каждой пятой продажей в Подмосковье и каждой четвёртой - в столице, или Setl City с похожими показателями в СПб) имеют максимальные возможности для возведения лучших объектов в лучших локациях не только и не столько за счёт финансовых возможностей, сколько за счёт серьёзных ресурсов. Эти ресурсы (в том числе административные) позволяют получать дешёвые кредитные средства, а также согласовывать застройку наиболее “вкусных” участков, например у метро.

Чем дальше, тем меньше у средних и мелких девелоперов остаётся шансов на строительство объектов, привлекательных по соотношению цены и качества. С полноценным запуском программы московской реновации столичный рынок может окончательно лишиться большинства игроков, оставив лакомый пирог на долю пяти-семи фактически монополистов. В похожей ситуации могут оказаться и регионы.