Пир во время кризиса: дешёвая ипотека разгоняет дешевеюший рынок недвижимости

Эксперты рынка жилья единодушно отмечают: в третьем квартале 2017 года спрос на жильё растёт семимильными темпами за счёт доступности ипотечных кредитов. Несмотря на это, в целом рынок продолжает погружаться в стагнацию: рост числа кредитных покупок только подчёркивает общее снижение покупательской способности и "сморщивание" самого рынка, особенно сегмента вторичной недвижимости.

По открытым данным, в середине лета средневзвешенная ставка банковских ипотечных продуктов составляла 10,4%, а минимальный показатель колебался в районе 8 процентов. Уже к концу августа - началу сентября средняя цифра по крупнейшим банкам составляла порядка 9,5%, а минимальное предложение - 7,4% по одной из банковских акций.

При этом стимулирующее воздействие оказали традиционные летние скидки, предоставляемые на новое жильё самими застройщиками и связанными с ними риелторскими компаниями.

Свою роль сыграла и общая нестабильность в банковском секторе страны. Проблемы у довольно крупных кредитных банков, их переход под контроль ЦБ для последующей санации вызвали нервозность на рынке и перевод инвесторами своих финансовых активов в более-менее стабильную недвижимость. Как итог, спрос на рынке недвижимости в июле 2017 был более чем на 30% выше, чем в прошлом году, а август отметился ростом на 38% по отношению к августу-2016. Но львиная доля этого роста пришлась на "первичку": в этом году достраивают последние долгострои, заложенные ещё до кризиса.

На рынке вторичной недвижимости этом летом и осенью есть свои “рекорды”. По подсчётам аналитиков компании "Инком-Недвижимость", доля свободно продающихся квартир на рынке "вторички" в 2017 году впервые превысила отметку 50%, и этот показатель максимален за последние 20 лет.

Как говорят эксперты, это связано и с общим снижением платёжеспособности населения, и с окончательным завершением эпохи крупных инвестиций в жильё. "Вторичку" покупают именно для того, чтобы в этих квартирах жить, и покупают всё чаще на заёмные деньги - в ипотеку. При этом многие "ипотечники" предпочитают всё же новое жильё - не в последнюю очередь из-за завышенных ожиданий продавцов. По некоторым подсчётам, число предложений на вторичном рынке в 4 раза превышает число реальных покупателей. При этом только 20-30% квартир реально продать по выставленным ценам. Остальные 70% предложений экспонируются по году и больше из-за нежелания владельцев пойти на дисконт.

По словам аналитиков рынка, для выхода на докризисные объёмы рынку не хватает примерно 25-30% сделок, и даже дешёвая ипотека в новостройках не помогает переломить ситуацию. В условиях уменьшения числа вводимых в строй новых объектов оживить отрасль и перетянуть покупателей на рынок "вторички" может только падение цен. Эксперты прогнозируют долгосрочный тренд снижения стоимости квадратного метра на период до 2024 года.

Пока же по итогам лета фиксируются рост стоимости "первички" и неясные перспективы. В том же тумане будущее всего рынка недвижимости и экономики в целом. Десятки тысяч людей впрягаются в ипотечное ярмо, и что станет с отраслью в случае ухудшения финансовой ситуации и кризиса массовых неплатежей - остаётся только гадать.