ЦБ РФ вновь опустил ключевую ставку до исторического минимума — 4,25%

На сегодняшний день за счет программы льготной ипотеки размер ключевой ставки достиг своего рекордного минимума. 24 июля Банк России в третий раз за период пандемии снизил ставку аж на 0,25 п.п. — до 4,25% годовых. В июне ставка была снижена на 1 п.п. — до 4,5%, что уже тогда являлось рекордным показателем для страны. Разумеется, главной причиной стали в первую очередь карантинные меры в связи с эпидемией коронавируса COVID-19. Более того,  экономисты предполагали, что в очередной раз падение будет более существенным — хотя бы 0,5 п.п.

В редакции "РБК-Недвижимость" провели опрос среди аналитиков: каков по их мнению предельный уровень снижения ипотечных ставок к концу лета, и какой будет реакция покупателей жилья. Большинство аналитиков не прогнозируют сильное снижение банковских ставок вслед за уменьшением ключевой — практически все сошлись на мнении, что падение произойдет максимум на 0,25 п.п., аналогично ключевой ставке.

Согласно данным финансового института развития жилищной сферы "Дом.РФ", ставки по ипотеке сейчас держатся на уровне 8-8,5%, в то время как год назад в аналогичный период они не опускались ниже 10%. Приобрести жилье в новостройке по программе льготной ипотеки можно по ставке от 6% и ниже, что в любом случае меньше рыночной. Специалисты «Дом.РФ», как и многие другие, предполагают, что незначительное падение ключевой ставки вполне вероятно, но потенциал понижения так или иначе уже практически исчерпан.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что банки уменьшат ставки минимум на 0,2 п.п. через пару недель после решения ЦБ. "Завершение цикла снижения ключевой ставки ЦБ до 4,0% годовых приведет к тому, что средние ставки банков в целом составят 6,5-7%. Т.е. условия оформления обычной и льготной ипотеки будут практически равнозначными", — высказал свое мнение аналитик.

Взлет цен и падение уровня предложения

В настоящее время основная часть выданных ипотечных займов приходится на льготную программу. Соответственно уменьшение ключевой ставки не должно сильно повлиять на динамику спроса. Но вместе с тем ее падение вполне может слишком перегреть рынок. По словам директора "Этажи" Ильдара Хусаинова, спрос на недвижимость сегодня уже на треть выше относительно аналогичного периода 2019 года.

"За июль мы наблюдаем рекордное снижение объема предложения на рынке жилья в диапазоне 3-4%. На фоне прогнозов по сокращению планов по объему ввода жилья в ближайшие годы такой тренд может привести к дефициту предложения на рынке и более интенсивному росту стоимости жилой недвижимости", — уточнил Ильдар Хусаинов.

В связи с такой ситуацией на рынке, обязательно стоит усилить действия, влияющие на рост предложения — это обеспечит здоровую ценовую конкуренцию и предотвратит существенный рост стоимости квартир, предполагает эксперт.

На первом месте должны оставаться доходы граждан

Противоположную позицию обозначила специалист рейтингового агентства "Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее мнению, постепенное уменьшение ставок не приведет к значительному увеличению спроса на оформление ипотечных займов. На сегодняшний день, основным тормозным моментом после пандемии является шаткая ситуация  относительно финансового положения населения. Также многие люди не хотят рисковать в связи с ожиданием второй волны коронавирусной инфекции COVID-19.

Алексей Попов также считает, что даже такие низкие ставки не являются решающим критерием формирования спроса. Несмотря на значительное снижение доходов граждан и сильный рост уровня безработицы, цены на квартиры продолжают расти, а требования банков еще более ужесточаются.

"Поэтому в краткосрочной перспективе снижение ставки не приведет к ажиотажному спросу. Ипотека уже подешевела, этот фактор уже включен в стратегии поведения покупателей на рынке жилья. Но важно не только иметь возможность взять относительно доступный кредит, но и быть уверенным, что его обслуживание будет в ближайшие годы комфортным", — уточнил Алексей.

Взлет спроса на рефинансирование

Как считают аналитики, падение ставок существенно увеличит потребность людей на рефинансирование ипотеки. Если в июне прошлого года процент таких обращений составлял не более 5 от общего объема займов, то в 2020 году их доля увеличилась более чем втрое — до 15-18%.

"Такое значимое снижение ставок не могло не сказаться на спросе на рефинансирование действующих ипотечных кредитов. По нашей оценке, он увеличился в несколько раз", — пояснил представитель "Дом.РФ" Михаил Гольдберг.

Уменьшение платежной нагрузки сегодня максимально значимо, т.к. доходы многих российских граждан существенно снизились за период ограничительных мер, подытожил аналитик.