Дома и участки в пригородах подешевели и будут дешеветь

Рынок загородной недвижимости Подмосковья и новой Москвы наиболее ярко отражает кризисные тенденции. Если городскую первичку хоть как-то держит на плаву дешевеющая ипотека, то загородные первичку и вторичку и ипотека не сильно спасает. В частности, дачи в традиционном формате за 2017-й год просели на 40% и, вероятнее всего, "просядут" еще на 10-15% - то же, возможно, ждет и другие сегменты загородного рынка.

Этими цифрами поделились аналитики "Инком-Недвижимости". Теперь, согласно их подсчетам, после столь резкого снижения средняя стоимость дачи составляет 5,2 млн руб. Владельцам таунхаусов и дуплексов пришлось поступиться 10-12% цены - теперь в среднем этот тип жилья стоит 16,2 млн руб. Коттеджи "упали" на 15 с лишним процентов - до 13,3 млн руб. Средняя стоимость земельных участков снизилась на 13% - до 2 млн руб.

При этом, несмотря на столь существенный дисконт, покупателя все равно найти тяжело. Его приходится ожидать семь-восемь месяцев - срок экспозиции увеличился в среднем на два месяца. Многие не дожидаются и снимаются с продажи: за год объем предложения упал на 6%. В итоге из 79,4 тыс. объектов в продаже больше всего сейчас коттеджей - 44%, земельных участков 29%, дач 25%, а таунхаусов и дуплексов всего 2%.

Столь плачевные результаты связывают с низким качеством предложения. Около половины из ныне предложенных объектов морально устарели, и им не поможет даже дисконт. 30% так-сяк уйдут с большой скидкой. Реально могут заинтересовать покупателей всего 20% объектов.

В то же время, как отметил руководитель одного из региональных офисов "Инкома", у людей просто нет денег. Причем денег не хватает не столько обеспеченным и на дорогую недвижимость, сколько обычным, "простым" людям: скажем, в загородных ЖК со средней стоимостью предложения около 3,5 млн руб. доля покупок в ипотеку выросла до 50%. А в ЖК со средним предложением 5,7-6 млн руб. - только до 30%. А это значит, что с рынка по большей части уходит самый массовый покупатель.

С другой стороны, у рецессии рынка загородной недвижимости есть и более глубокие, системные причины. Во-первых, субурбанизация (бегство состоятельных жителей из городов в пригороды), занявшая в развитых странах чуть ли не половину XX в., у нас заняла 25 лет и качественно отличалась. Практически никто, покупая "дачу", будь это реальная дача или коттедж, не отказывался от городской квартиры, как это было на Западе. Сейчас, когда содержать дачу и платить за нее налоги всё накладней, а выращенная собственноручно картошка оказывается золотой, многие просто отказываются от лишней нагрузки на семейный бюджет. Масла в огонь подливают плохая инфраструктура и дорожные проблемы. Тем более к “разбазариванию” семейной собственности склонны подросшие дети 90-х, которым “лето на даче” осточертело уже в 90-х: содержать дачу как место для шашлыков на выходных тоже слишком дорого. Дешевле, проще и приятней недолгий отпуск провести на морях.

Что же, пригороды покроются "городами-призраками" и заросшими огородами окончательно? У загородной недвижимости есть перспектива с гарантированным спросом - краткосрочная аренда (на выходные) домиков / коттеджей с участками, мангалами и банями. Этот сегмент, в основном в тени, давно существует. А вот сохранение дачной культуры, садоводства и огородничества вблизи больших городов - под серьезным вопросом.