С чем связан рост цен на жилье

Застройщики и риелторы прогнозировали рост цен с начала сентября. Аналитики в большинстве утверждали, что причин на то нет. Кто прав?

На днях коллега подошла ко мне с просьбой объяснить происходящее на рынке недвижимости

• Все ваши экономисты говорят, что причин для роста цен нет – не та макроэкономика, а у меня сорвалась покупка квартиры. После того, как первый в цепочке продавец поднял цену, моему продавцу тоже пришлось ее понять. Теперь мне не хватает денег на квартиру, пришлось забрать депозит и отказаться от сделки.
• Какая-то психиатрия на рынке, - говорит знакомый риелтор, – Продавцы посчитали, что кризис закончился, покупатели – что только начинается. В плане цены свести их нереально, все стоят на своем.

Типичная картина на сегодняшний день: при звонке в офис застройщика узнаем о повышении цен, после чего нам предлагают купить квартиру в Москве как можно скорее и возможно даже получить скидку. Но только прийти надо сейчас. Действительно, психиатрия. Если продажи у них идут настолько хорошо, что можно поднять цены, зачем предлагать мне купить квартиру со скидкой?

Рост цен – на сколько. Есть рост цен или его нет – на эту тему в данное время существует множество разных мнений. Понятие “рост цен” можно понимать по-разному. Если вспомнить, память рисует один из годов перед кризисом, за который цены на квартиры поднялись вдвое. Если речь будет идти о такой ситуации, то у потенциальных покупателей жилья и продавцов есть повод для беспокойства.

Но тогда в смог и жару, продавцы делали скидки, которых сейчас уже нет, да и ситуация сейчас другая, не как до кризиса. В настоящее время ипотека обеспечивает приток денег, но потенциал у этого притока не такой большой, как может показаться.

Многие из тех, кто оценивает сложившуюся ситуацию как ”цены расти не будут” приводят похожие цифры. В период с августа пол сентябрь произошел скачок цен на квартиры, который составил пять процентов. Это связано с ветеранскими жилищными сертификатами.

В целом под ростом цен или отсутствием их роста подразумевается рост цен на 1.5-2.5 процента в месяц или несколько выше в случае ускорения инфляции. Конечно, полтора процента от цены квартиры в итоге выливаются в ощутимую сумму. До кризиса подобный темп роста цен эксперты именовали ”рыночной стагнацией”, сегодня же речь ведется об оживлении. Приведенные выше темпы подорожания, кстати, вызывают сомнение. После оглашения планов ввести налог на недвижимость, скорость роста цен на различные виды жилья снизилась и за неделю составила лишь доли процента.

Что именно дорожает. До кризиса был распространен еще один стереотип: если подорожает что-то, то подорожает все. Но в данное время рост цен более всего заметен в эконом-классе, среди однокомнатных и двухкомнатных квартир.

Описанные выше проблемы вызвало то, что одни квартиры подорожали больше других, а также слухи о скором повышении цен. Стали появляться альтернативные сделки наподобие обмена посредством купли-продажи.

Вопрос ребром почему на московском рынке недвижимости царит "психиатрия" "Это психиатрия, а не рынок", - подобные комментарии нередко можно услышать от специалистов, если попросить их объяснить происходящее с ценами.

Что происходит? Чаще всего называют две причины.

Первая причина – рынок непрозрачен. В документах обычно не фигурируют цены реальных сделок с жильем. 
В Москве квартира стоит два миллиона, - говорят специалисты из регистрационной службы. Сумма в два миллиона обычно фигурирует в договоре купли продажи, так как с нее можно получить максимальный налоговый вычет. Поэтому при разговоре о рыночной ситуации эксперты ссылаются на ”оценки”, а у всех они разные. Покупатели в свою очередь смотрят на цену предложений, фигурирующие в базах данных. Эти числа первым делом отражают желания и ожидания продавцов.

Вторая причина кроется в том, что желающих купить и продать недвижимость с каждым годом становится все меньше. На самом деле, показатель в 200-300 сделок в месяц в нашем городе считается высоким. Но учитывая то, что большинство таких сделок, около 80-90 процентов, являются альтернативными (по сути, одна квартира меняется на другую) выходит что рынка… почти нет.

В подобной ситуации не составит труда диктовать свои цены, распуская слухи о грядущем росте цен. И видимо, это устраивает всех. Естественно кроме тех, кто хочет решить свой квартирный вопрос. Правда, имеется определенный предел, а именно – платежеспособный спрос. Как бы ни давили на потенциального покупателя, он не купит дорогую квартиру, если ограничен в средствах. Этой осенью в выигрыше те, кто продает жилье небольшой площади.

Будь внимателен! Чем более запутана ситуация на рынке жилья, тем легче недобросовестным риэлторам получить скрытую комиссию, называя разную цену продавцу и покупателю, и присваивая себе разницу. К сожалению, подобное встречается. Сложившаяся в настоящее время ситуация, когда сложно понять, в каком секторе рынка как меняются цены, благоприятна для таких риэлторов. Как не попасть в такую ситуацию? Недобросовестный риэлтор попытается под любым предлогом не допустить вашей личной встречи с покупателем (если вы - продавец) или продавцом (если вы покупаете квартиру). Стоит непременно настоять на такой встрече.