Дефицитный товар: "вторички" всё меньше, цены готовятся к взлёту

Отмечавшееся с начала года уменьшение числа экспонируемых квартир перешло, по всей видимости, в предколлапсную стадию. Ещё летом обеспокоенные риелторы говорили, что ситуация на рынке вторичного жилья аномальна: покупатели есть, а продаж нет, просто из-за отсутствия приличных вариантов. Специалисты отрасли утверждали, что наиболее ликвидные предложения (малогабаритные квартиры эконом-класса) вымываются с рынка, а владельцы менее востребованного (более дорогого) жилья массово снимают квартиры с продажи, отказываясь снижать цены. И вот ситуация подошла к логичному рубежу: на рынке "вторички" создан настоящий дефицит, что неизбежно предвещает взлёт цен.

Аналитики компании "Инком-Недвижимость" представили исследование сегмента вторичного жилья в Москве за этот год. Цифры весьма печальные. С одной стороны, уменьшается общий объём предложения, с другой - ещё быстрее снижается число новых объектов, выставляемых на продажу. Если год назад (август-2017) в столице экспонировалось 33,1 тысячи квартир, август-2018 даёт нам цифру 26,1 тысячи объектов - предложение уменьшилось на 21,1%. При этом приток квартир на рынок, по данным "Инком-Недвижимости", снизился ещё больше, на 26,9%. Последний раз такую ситуацию можно было наблюдать больше десятилетия назад, до начала строительного бума в Москве, в конце 2005 - начале 2006 годов.

Ещё в прошлом году покупатель квартиры мог выбирать из 15-20 вариантов по своим требованиям. Сегодня "вторичка" разделилась на две неравных группы. Наиболее привлекательные с точки зрения качества и при этом не слишком дорогие квартиры (хороший "эконом") просто "улетают" за считаные дни. Остальные объекты могут стоять на продаже месяцами и годами, так и не находить своего покупателя и сниматься с продажи. Потенциальные приобретатели есть, и их достаточно много, однако их спрос остаётся неудовлетворённым - и причин этому несколько.

С одной стороны, этим летом окончательно ушли с рынка так называемые "разочарованные" продавцы, первоначально выставлявшие свои квартиры ещё в 2015 году и начале 2016 года - если помните, цены на пике кризиса тогда были на 30-50% выше, чем сейчас. Неадекватно высокие на фоне рынка 2017 года цены отпугивали покупателей, однако продавцы упорно отказывались от дисконта. В итоге отчаявшиеся владельцы массово снимают с продажи своё жильё. Многие из них решили переквалифицироваться в рантье - сдавать квартиры внаём в ожидании высоких цен. Большое число владельцев "хрущёвок" отказались от продажи в ожидании нового жилья по программе реновации, даже если не вошли в первую очередь программы. Около 25% объектов снято с продажи из-за ипотечного обременения - продажа таких квартир очень сложна.

В итоге по состоянию на осень 2018 года мы имеем неуклонно съёживающийся рынок "вторички". Уже полтора года назад объём сегмента новостроек превысил объём вторичного жилья, и сегодня нового жилья в столице выставлено на продажу в 1,8 раза больше, чем старых квартир. В связи с нарастающим экономическим давлением снизилось число инвестиционных сделок. Хорошее жильё на рынке почти не появляется, мгновенно вымываясь из продажи. А спрос при уменьшающемся предложении не снижается - налицо мощнейший дефицит, уже подталкивающий цены на качественную “вторичку” вверх (на 4% с начала года). Это тянет ввысь стоимость всего вторичного жилья вообще, что может привести к полной остановке продаж в этом сегменте - учитывая, что многие покупатели отказываются от покупки именно по причине завышенной цены.