Дешёвой вторички больше не будет? Эксперты говорят о достижении рынком дна

На этой неделе сразу два серьёзных риелторских агентства опубликовали аналитические доклады, касающиеся сектора вторичной недвижимости в Москве. Выводы специалистов "Инком-Недвижимости" и "Азбуки жилья" сходятся - рецессия на рынке "вторички", продолжавшаяся последние три года, закончилась или как минимум приостановилась. При этом наблюдается парадоксальная ситуация - продажи растут, а средний чек снижается.

Аналитический департамент компании "Азбука жилья" предполагает в своём отчёте, что вторичный сегмент московского жилья наконец достиг “дна”. После общего снижения стоимости квадратного метра, вызванного как системным кризисом, так и перенасыщением предложения новостроек, многие продавцы "вторички" просто ушли с рынка, не желая отдавать свои квартиры по такой низкой цене. Однако результаты I квартала 2018 года свидетельствуют - падение цен прекратилось. Наблюдается даже некоторый рост стоимости квадратного метра - 0,3% в эконом-сегменте и 0,9% в комфорт-сегменте. Правда, отстаёт бизнес-сегмент, однако и там снижение замедлилось. Средний чек при этом снизился по сравнению с прошлым годом на 5% - популярность растёт только в классе дешёвых квартир.

О растущей активности на рынке вторичной жилой недвижимости говорят и аналитики компании "Инком-Недвижимость". Первые сигналы, по данным риелторов, наблюдались ещё в конце прошлого года, когда возросло число авансов при покупке “вторички”. При этом наибольшее движение происходит в классе максимально недорогих квартир - они с чудовищной скоростью вымываются с рынка. Если в конце 2016 года в Москве экспонировалось больше 2 тысяч квартир стоимостью менее 5 миллионов рублей, сегодня таких объектов на весь город насчитывается меньше тысячи - в два раза меньше. За те же полтора года среднемесячное число сделок с дешёвым жильём возросло на 50%.

Неудивительно, что на этом фоне продавцы таких квартир практически перестали предоставлять скидки. Ещё в прошлом году на компромисс шли 9 из 10 продавцов, средний дисконт на "вторичку" эконом-класса составлял 10-15%. Сегодня продавцы редко соглашаются и на 5% скидки. Учитывая, что доля жилья дешевле 5 миллионов в общем предложении снизилась за полтора года с 7% до 3%, выбора у покупателей нет - берут то, что есть, и по той цене, которая нужна продавцу.

В целом, ситуация ясна. Снижение уровня реальных доходов людей и доступная ипотека приводят к перетоку большого числа покупателей в сектор сверхэкономного жилья. На некоторое время это, конечно, разгонит рынок. Однако дешёвое жильё быстро кончится, цены уйдут в отрыв (а платёжеспособность населения вряд ли), и не "схлопнется" ли до нуля рынок вторичной недвижимости в такой ситуации - большой вопрос.