Как изменятся цены на жилье в Москве в связи с очередным падением цен на нефть

Известно, что любой кризис в России, как финансовый, так и экономический, каждый раз является следствием обвала стоимости нефти в мире. В связи с чем обычно резко снижались и цены на недвижимость в стране.

9 марта 2020 г., цена эталонной марки нефти "Brent" из Северного моря упала на 27% (до 32$ за баррель). На волне этого события также резко поднялись курсы валют на всем международном рынке. Курс доллара на 9 марта достигал 75 рублей, а евро — 85 рублей. Все три кризиса в нашей стране непосредственно являлись причиной снижения цен на жилье в столице.

Как прошли прошлые кризисы для продавцов и покупателей жилья в Москве

1. Первый крупный кризис с 1998 г. по 2000 г. вызвал обвал цен на жилье в столице до 35% в долларах (до 700$ за 1 кв.м.). Больше всего в тот период пострадал вторичный рынок, т.к. больший процент жителей Москвы получали зарплату или иные доходы в долларах. Тогда же стартовала резкая массовая жилая застройка в Москве.

2. Последствием мирового экономического кризиса в 2008 г. также стал обвал цен на рынке недвижимости в столице на 30–35% в долларах. В то время цены на нефть буквально за два месяца упали со 145$ до 91$ за баррель и из России разом ушли все крупные инвестиционные фонды, что привело к массовому банкротству крупнейших девелоперов страны. Ситуация восстановилась довольно быстро — уже в 2010 г., а темпы строительства заметно возросли уже в 2011 г.

3. Во время внутреннего кризиса в 2014 г. нефть обвалилась до 60$ за баррель, в связи с чем падение цен на квартиры в столице составило 55% в долларах. Как следствие, резко сократился спрос на всю недвижимость и снизились темпы строительства. Рублевые же цены по факту стали выше для покупателей, за счет того падения общего уровня их жизни. Тогда возросло количество ипотечных кредитов, что благодаря государственной поддержке спасло жилищное строительство в период экономического спада.

Так какова же зависимость цен на жилье в Москве от колебания курса цен на нефть?

Профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник объяснил еще в 2014 г., что прямой зависимости как таковой нет, а изменения цен на нефть всегда регулировали цены на недвижимость за счет следующих факторов:

• Условия ипотечного кредитования;
• курсы валют;
• объемы роста ВВП и промышленного производства;
• уровень занятости населения;
• инфляция и наоборот, снижение общего уровня цен.

Нефть — первый и главный экспортный продукт России. Соответственно, чем больше доходы от ее продажи, тем больше финансов уходит в экономику страны и, соответственно, на рынок жилья. А снижение доходов от экспорта нефти, напротив, негативно влияет на платежеспособность населения страны и падение спроса на любую недвижимость.

Колебания цены на нефть больше всего касаются 10% самых богатых жителей России

Как известно, цены на квартиры в Москве больше всего связаны не с уровнем зарплат и доходов граждан, а именно с изменениями цен на нефть, а также курсом доллара, — об этом, согласно подсчетам еще 2018 г., сообщила экспертная служба ЦМАКП.

Экономисты также отметили, что когда доллар возрастает, происходит единовременный скачок рубля, включая цены на жилье за кв.м., однако, как правило, буквально через месяц цены снова падают, отыгрывая тем самым обратно около 2⁄3 повышения. Если ослабление рубля ведет к увеличению стоимости квартир, это означает, что девелоперские компании фиксируют на них цены в долларах. Однако в 2015-м г. эта тенденция начала угасать, когда часть застройщиков хотела избавиться от зависимости рублевых и долларовых цен, с целью поддержания активного спроса на недвижимость. Продавцы вторичного жилья тогда не решались на подобные действия, за счет чего потенциальные покупатели стали больше интересоваться первичным рынком.

Во время тщательного анализа стоимости жилья в Москве в рублях, ЦМАКП также зафиксировал прямое и очень существенное влияние изменения цен на нефть, но за счет динамики сбережений граждан с высоким доходом, чье финансовое благополучие лучше всего отражает как раз динамика колебания стоимости нефти. Также, было замечено, что значительное влияние на формирование ценовой политики на рынке недвижимости оказывает стоимость строительных материалов материалов.