Чем нам грозит покупка квартиры по новой долевке

1 июля 2018 года официально вступает в действие пакет новых законов, касающихся регулирования долевого строительства. Вводимые нормы направлены на защиту прав дольщиков (приобретателей жилья) и регулируют прежде всего финансовые обязательства застройщиков. Поэтому последние выводят на рынок огромное количество проектов с ДДУ - пока новые правила не начали действовать. Такой ход конем простым покупателям с большой вероятностью выйдет боком.

По новым законам, при подаче заявки на разрешение строительства девелопер обязан иметь на счетах собственные средства в размере как минимум 10% от заявленных расходов на возведение жилья, и использовать их в дальнейшем на финансирование проекта. При этом вводится правило: "Один застройщик - один объект", то есть девелопер не может вести строительство более, чем одного жилого комплекса.

В связи с этим российские застройщики активно стремятся успеть вывести на рынок как можно больше проектов: успевшие зарегистрировать разрешение на строительство до 1 июля девелоперы могут работать по старым правилам, более понятным и выгодным им. Если проект будет зарегистрирован после вступления в силу новых правил, себестоимость строительства может серьёзно увеличиться.

По словам экспертов рынка, скорость вывода на рынок новых объектов жилой застройки возрастает с огромной скоростью, особенно если говорить о столичной недвижимости. Если в 2016 году в Москве началась реализация 71 проекта, а в 2017 году - 80, то на 2018 год запланирован вывод примерно 140 объектов. Из всего годового объёма предложения жилья по ДДУ в Москве (порядка полутора миллионов "квадратов") за первое полугодие предлагается выпустить в продажу около 75% площадей, и только четверть - за второе полугодие.

Резкие перемены в регулировании застройщиков, работающих по ДДУ (а их большинство), неизбежно приведут к такому же резкому повышению себестоимости возведения жилья. Вариантов два: либо девелоперы повысят розничные цены на жильё пропорционально увеличению расходов, либо вынуждены будут "ужаться" в планируемой прибыли.

Первый вариант практически нереален - затоваривание рынка недвижимости продолжается второй год. В этом году объём сдаваемых в строй площадей в полтора раза больше, чем в прошлом, и программа реновации с её дешёвым жильём только подстёгивает процесс снижения средней цены.

Второй вариант намного более логичен - за исключением того, что при снижении собственных доходов выживут только крупные девелоперы. Мелкие застройщики, и так живущие на минимальной марже, скорее всего в ближайшие полгода-год покинут рынок, не в силах конкурировать с мастодонтами. А после окончательной “зачистки поляны” застройщики-гиганты найдут общий язык и поделят рынок недвижимости к собственной выгоде. Рядовым покупателям это вряд ли понравится - но их никто и не спросит.